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年终总结:2016年中国房地产市场回顾

年终总结:2016年中国房地产市场回顾Conran Press

2016-12-28 17:45:37

2016是中国房地产政策变化最多、成交规模最大,地价房价创新高的一年。2016年即将画上圆满的句号,又到了做回顾总结的时候,接下来,深圳装饰公司-湖北11选5将总结这一年来房地产的发展变化。

今年政策面可分成泾渭分明的两个时间段,在前三季度,大多数城市的政策导向仍是去库存、支持自住型购买需求,仅上海、合肥、南京等少数热点城市出现政策收紧,但对市场影响有限。中央继2015年“9.30”下调首付最低至2.5成之后,2016年1月进一步将不限购城市首付款比例下调至最低20%,其后多部委联合发文调整契税、营业税,以及5月全面实行“营改增”,交易税负较之前再降4.8%。紧随中央脚步,上半年有30多个省市先后出台刺激方案,主要方式有三类:其一,鼓励农民进城买房;其二,调减乃至暂停土地供应,其三,多数城市给予购房货币补贴。
 
 但四季度却是急转直下,自“9?30”开启22城密集调控之后,以“四限”(限购、限贷、限价、限钱)为代表的调控政策不断在热点城市蔓延、升级。其中,限购、限贷出现频率最高,部分城市更是升级原先的限购、限贷政策。典型如南京、苏州二套房首付比例可达80%,上海、郑州等市也在年末进入了”认房又认贷“的严限贷款模式。一年之中政策先松后紧,差异如此之大,也是历年罕见。

自2013年8月房地产开发投资累积增速跌破20%开始,其后即一路下滑,2015年降至最低1%,2016年初在基数效应以及新开工面积增速加快、土地购置回暖带动下,房地产开发投资额艰难筑底回升,2016年4月增速达到7.2%,为2015年下半年以来最高。下半年,受全国土地供给持续收紧,部分热点城市供地政策变化等因素影响,投资增速进入平台波动期。截至到11月,全国房地产开发投资额同比名义增长6.5%,预计12月也不会出现太大波动。

可以说2016年是房地产开发投资回到正常速度的一年,为GDP稳定6.5%的增速起到了至关重要的作用。
  
新开工面积方面,受此前基数较低影响,2016年增速由负转正,一季度累计同比增速攀升至21.4%的最高点,绝对量也在6月份创下年内高点,在短暂的高位盘整后随即逐月下滑。四季度以来,增速始终保持在10%以下,新开工面积增速冲高仅“昙花一现”。由此来看,在中央“去库存“大方针不变、热点城市预售证控价加严的背景之下,短期内新开工指标依然面临着较大的上行压力。

2016年初,部分热点城市房价率先上涨,春节之后,房价升温现象更是进一步蔓延。从70城房价数据来看,上半年不仅深圳、上海、南京、合肥等城市房价高涨,惠州、无锡也加入了房价快速上涨的行列,二季度房价涨幅均超过7%。三季度房价涨幅进一步加快,多达12座城市单季度房价涨幅超过10%,其中无锡更是达到17%高居首位,引发了9月底开始的新一轮调控。
  
受政策调控限制,四季度以来热点城市房价增速确实明显放缓,不过在长沙、无锡等调控相对宽松的城市,房价依旧在快速攀升,11月房价较9月份涨幅达到了6%。
  
从全年房价涨幅来看,热点城市依旧领先。深圳依旧以51%的定基涨幅高居首位,合肥、南京、厦门等热点城市以49%的增速紧随其后(70城无厦门),排在前十的也大多为热点一二线城市,三线城市中,只有无锡以35%的增速排在第六。
2016年全国土地成交面积依旧同比回落,但成交金额却在不断上升。前11月,全国土地购置面积19045万平方米,同比下滑4.3%。与之相对的是,土地成交价款同比增速持续正增长,且三季度加速上扬,到11月末,土地成交价款累计达到7777.48亿元,已超过2015年全年金额,累计同比增速高达21.4%,创下自2014年以来新高。
  
2016年土地成交量指标的量升价涨,一方面是受成交结构影响,三四线城市在“去库存”方针下土地供给持续收窄、一二线高价土地成交占比上升所致,另一方面更重要的还是因为“地王年”的到来。

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