随着社会经济活动逐渐复苏,一季度末,写字楼市场也开始企稳。一线城市中,深圳房地产市场上,除住宅再度成为焦点外,总部经济、疫情相关行业等不断进驻,为深圳写字楼市场注入活力。

深圳写字楼空置率企稳,下半年这两方面值得关注

 

第一季度空置率企稳,写字楼市场回暖

根据2020年第一季度《深圳写字楼市场报告》显示,当季甲级写字楼新增42,690平方米供应,在该季度平均租金环比下跌3.2%至每月每平方米人民币212元的优惠刺激下,净吸纳量达9.3万平方米,使空置率环比小幅下降0.8个百分点至19.5%。

报告指出,深圳不同区域写字楼市场冷热不均。例如蔡屋围子市场的某甲级写字楼业主给出更优惠租金,带动该区域租金水平环比下跌13.3%至每月每平方米人民币208元。而去年前海管理局出台租金补贴政策,促进大批企业回流,使得前海子市场租赁需求增加,推动本季该租金不降反升,环比小幅上升0.7%至每月每平方米人民币154元。

尽管第一季度后期经济重启带来深圳写字楼租赁需求回暖,但由于2020年仍将有大量新增供应,预计高位空置率仍将贯穿于全年度。

 

供应量持续增加,推升空置率与抑制租金

与许多城市需求不振造成写字楼空置率高不同,深圳空置率居高不下的原因并非需求不振,而在于供给太多。

去年8月,深圳市住房建设局负责人针对深圳写字楼空置率一线城市最高的现象曾表示,空置率处于10%-20%区间都是健康合理的。可见,这种情况或是政府有意通过增加供给抑制租金上涨,以支持企业经营的结果。因此,在未来较长一段时间内,空置率可能会继续保持在高位水平。

 

吸纳量强劲,且前景向好

尽管今年疫情对国内经济影响较大,以及深圳写字楼供应量持续增加,但房地产顾问和服务公司依然保持对市场的正面态度,其原因在于深圳净吸纳量一直在增加。

根据研究数据表示,深圳去年净吸纳量为71.7万平方米,同比增长61.9%。与此同时,深圳写字楼主力租户以科学研究和技术服务业、金融业、信息传输、软件和信息技术服务业为主。今年的疫情不仅对这些类型公司冲击有限,反而那些疫情相关的企业,如TMT的在线直播、在线教育、云服务等迎来了风口,带来租赁需求。

此外,深圳可供用地远小于其他三个一线城市也是谨慎乐观原因之一。在粤港澳大湾区规划及深圳建设中国特色社会主义先行示范区等重要政策引导下,借助政府对写字楼价格、租金的压制,深圳仍具有强大的产业吸引能力。

目前短暂的大量新增供应在有限的土地面前必然会放缓脚步,最终被源源不断进驻和发展的企业和“闲置商业办公用房可改建租赁住房”等应对政策所消化。因此,深圳的写字楼市场会因为这一明确市场预期而表现稳定。

 

南山区与新兴技术、TMT、金融值得关注

今年深圳写字楼租赁市场或有以下两个方面的变化值得关注。

其一是,南山区因2020年底前计划通达7条地铁线路,有效连接南山区前海片区、深圳湾超级总部基地等新兴商务区,以及后海福田中心区等成熟商务区,该区域甲级写字楼价值空间和租赁活跃度得到进一步提升,但因为《深圳市2020年重大项目计划》提出多个南山区项目,包括中国电子深圳湾总部基地、大疆创新总部基地、万科总部大厦、深圳湾超级总部基地(恒大)、招商银行全球总部大厦等30个总部基地项目,带来巨大供应,对供求平衡仍带来一定压力。

其二是,租赁需求结构中,新兴技术企业、TMT企业、金融企业或将成为新需求的主力。在疫情冲击下的第一季度,来自金融行业租赁需求在去年开始的金融业进一步开放政策加持下出现需求增加现象,从原先20%左右提升至44%,反超了TMT行业的29%。此外,疫情还加速医疗健康等疫情相关行业前行,需求已于季度末逐渐在租赁市场引起关注,这些都将成为后续市场亮点。

深圳写字楼是国内最具创新活力的城市,新兴技术行业也持续为写字楼租赁带来新增需求,但由于巨大的供应量,未来数年内,空置率、租金依然会受到较大压力,不过这也正是吸引新兴技术、TMT以及金融业入驻深圳的原因之一,是必经的历程。